【案情】

 

陈某与李某是同村人，2014年7月20日，陈某与李某签订《宅基地使用权转让协议》，约定李某将其位于某地的宅基地共30平方米以3000元的价格转让给陈某建房使用，并约定房屋建成后配合陈某办理有关房产的一切手续，房屋建成后，李某反悔，认为双方签订的协议属无效协议。

 

【分歧】

 

关于本案中宅基地使用权转让协议是否有效，主要存在以下两种意见：

 

第一种意见认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，是不能私自转让的，即使双方签订了协议也是不符合法律规定的，是无效的。

 

第二种意见认为，我们的农村房屋宅基地是不能买卖的，但是宅基地使用权适用于共同集体人员之间的流转, 农村的宅基地是属于集体产权, 集体产权是属于农村村集体所有的，所以转让只能在集体内部。

 

【管析】

 

笔者同意第二种意见，理由如下：

 

《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。也就是说只要符合法律规定，宅基地的使用权是可以转让的，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，我国实行一户一宅制度，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，在农村，只要有宅基地，有一块责任田，就算没有技能、没有文化，只要肯干，也能有最起码的生话保障。所以，为了保障农民的利益，国家法律明文规定宅基地使用权严格禁止买卖，但是宅基地使用权没有禁止转让。根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；2、同一集体经济组织内部成员转让；3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4、转让行为征得集体组织同意。

 

故农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中陈某、李某系同村人且是用于自身建房使用，并不是用于其他的商业用途,故是符合法律规定的。